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2013一线城市库存多少套每年卖多少套

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美国有零利率债券可以投资,中国呢? 别太简单啊。 ...

你会卖掉二三线城市的一套别墅去买一线城市的套房吗: 不要说两条或三条线,就是一条线的城市,比如北方和广州,如果你已经有一辆车和成千上万的人,都是中国的中层人,中国的房子不知道有多少人的家庭,中国的物价是高的,税收是高的,收入是低的,做什么呢?不认为中国人有钱,中国现在有两个档次。

一个人可以买几套房子: 一个人能买几套房
1.这个得分情况,在限购的区域内,本地户口最多两套商品房。但是现在不动产统一登记还没全国实行,而且老公房、房改房、集资房、央产房、军产房、福利房、小产权房等等,和商品房还不一样,所以目前来看,和原来差不多,只要经济实力够,可以N套。
2.就你的情况说,属于房产继承,不交易不纳税。但是过户费用还是得交,不过不多。根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定:房屋赠与三种情形可以对当事双方不征收个人所得税:
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
一个人在买房时应该注意什么
1.多到几家房产公司和楼盘去看,多比较,不要相信销售人员的话。要买现房,不要买期房,因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间,心理非常着急。现房房屋质量可以观察。最近一个月许多过去已经卖完的楼盘又重新开始销售了就是一个很好的例子。
2.针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价,先杀25%--30%,可能他们会说你乱砍价,不要理会他们。你只要留下自己的电话号码,他们会打电话找你的。五年六年前房价没有恶炒的时候,买房就是这样的。完全是买房者说了算,今天买房市场又回来了。另外,要多走几家,最少也要走10家到20家楼盘。因为买房是一辈子的事情,杀价25%得到一套房子是值得的。
3.你到房产中介商哪里,千万不要与中介商的销售员多费口舌,一定要直接与房主沟通,因为房主是最急需抛房的人。也是采用先杀25%--30%的房价。然后让他们打电话找你。千万不能自己先着急,当然这个杀价是比较了目前同类型房的平均房价基础上的。

第三套房过户税要比第二套房多吗?:

是的。

第三套房子一般是限购的,如果可以买,就和第二套房子的税收标准一样。具体交多少税要看单价房价是多少、地区指导价是多少、是否满五年、原值多少、是否贷款、贷款多少等等,这些都和税的多少有关系。

现在各个银行都是不受理办理第三套房子贷款的,所以你们不能申请贷款买第三套房子的,如果你们想买第三套房子,就只能全款买房了。但是现在各地银行对第三套房贷款规定不同,一线城市有些松动,但二、三线城市目前还没放开第三套房贷款。

国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发〔2010〕10号),“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。

目前银行把那些有两次购房纪录的客户,不管是否已经把贷款还清,再买房都称之为三套房。家庭由本人、配偶、未成年子女组成的,只要购买了一套房,再买房就叫二套,第三套房也是按家庭,不能证明是二套房的,那就是第三套房。

扩展资料

主要的税种有:

1、契税。目前契税的税率为购房价格的3%,个人购买自用普通住房(140平米以下),可减半征收契税,即按1.5%的税率征收(首套),三套房按照3%征收。

2、印花税。个人向房地产开发企业购买商品房,按合同记载总价的0.05%税率缴纳印花税。

3、交易费,购房总价的0.5%买卖双方各交0.25%,(住宅3元/平方米,由开发商交,购房者不用交)

4、个人购买商品房,需支付每件100元登记费(含《房地产权证》工本费)。

5、个人买房抵押登记,申请公积金贷款的,按每件100元收费;申请组合贷款的,按每件200元支付房地产其他权利登记的费用。

6、签定商品房预售合同应到房地产交易管理部门登记备案,并按每件100元支付房地产权利的文件登记备案费用。

7、物业维修基金,房价的1%-3%(各地不同,一般按2%,也有地方是多层1%)

参考资料来源:百度百科-国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发

一套小型RFID库存管理系统要多少钱:

RFID智能仓库物流管理系统针对企业仓库物料的收料、入库、移库、出库、盘点、查询、在途状态监控、分销管理等方面工作而开发的管理软件,根据企业的要求,实现仓库的收料管理、入库管理、移库管理和盘点管理及用户管理等功能。用户通过相应的模块,对仓库里物料的基本情况进行更新、删除和查询,对物料的收料、入库、移库、出库和盘点进行管理,对各功能模块明细进行查询,对使用该系统的用户进行更新、删除和查询,对库存数量进行查询,用户通过简单的作即可轻松的管理仓库。同时,系统对接企业ERP管理系统形成一个从原料供应—产品生产—仓库管理—在途运输—交付用户完整的管理系统。

具体的价格与你要求的功能模块有关系的  还有就是你仓储的布局 物品材质  进出库方式等等都有关系

锦山2016年还有多少库存的房子: 中国房地产市场在2014年呈现出了比预期更猛烈的下行势头。鉴于房地产行业对中国GDP的直接和间接贡献达到近四分之一,人们正在关注楼市是否以及何时将触底反弹。以下6个问题倍受关注。   1. 中国楼市是否会崩盘?   楼市滑坡导致中国经济其他领域增速放缓,但尽管房产价值缩水,中国房贷尚未出现大规模违约,且预计明年也不会出现这一情况。与此同时,较大的地产开发商仍能够获得信贷。市场回调是一个痛苦但可控的过程。原因之一在于,中国家庭的债务水平远低于美国和欧洲陷入危机前的水平。   2. 复苏是否会很快到来?   在此前的经济周期中,当政策得到放松,房地产市场随即迅速反弹,然而此次情况有所不同。当前中国房地产市场普遍存在供应过剩局面,许多中国城市都有着大量的空置房屋,而政府担心如果信贷增长过快,情况可能会恶化。房价和销售下滑的势头可能会有所缓和,但市场未来几个月或将持续低迷。   3. 政府会出台一些宽松措施吗?   分析师预计决策者2015年将采取更宽松的立场,不过放松力度相当温和。上个月中国央行[微博]两年来首次降息,并放松了抵押贷款规定。某些经济学家预计中国将进一步下调利率和银行存款准备金率。中国政府还在加快不动产投资信托的推出,这将为建筑商提供新的融资工具。   4. 进一步放松政策能带来多大帮助?   考虑到中国许多小城市过度建设以及建筑商和地方政府债台高筑的现实,银行向房地产行业放贷时愈发谨慎。即使政府放松货币政策,许多建筑商在融资方面可能仍存在困难。无论是商业银行还是影子银行,都可能优先考虑其他贷款人。   5. 城市化能拯救房地产市场吗?   城市化并非解决房地产市场问题的灵丹妙药。中国正鼓励越来越多的人从农村走向城市,但这并不意味他们会去买房。在人人向往的一线城市,收入不丰的人仍买不起房子。小城市的房子倒是供大于求,但由于工作机会较少、教育医疗水平较低,这些城市对外来人口的吸引力并不是很大。   6、中国楼市是否会重蹈日本覆辙?   中国政府并未采取日本式的急刹车,而是通过行政调控手段,货币政策松紧有度,出台限购、限贷等措施,以及加强外汇管理控制国外热钱流入,有效抑制了投资投机的蔓延,此后每逢房价上涨期,政府都会调控,投资投机水分逐渐挤出,房子逐渐回归到由刚需支撑的居住本位。   住建部专家秦虹表示,日本在1989年家庭住房户数和套数比是1∶1.3,也就是整个社会的房屋多了13%的总量。日本在70年代的城镇化率已经达到了76%,而中国目前城镇总人口7.3亿,城镇化率53%,还可以提高十几个百分点,每年新增城镇的常住人口接近2000万人,这些新增人口要靠新建住房来解决。

中国房价未来走势如何?会全面失控吗: 我认为2017年房价可能小幅上涨,不会全面失控。中国房产不可能破灭,中国房地产虽然有泡沫,没有想象中的那么大,原因如下:

1、中国国家太大,城市太多,各个城市的情况很不一样。那些数万元一平的房价毕竟是少数。多数是万元左右的均价。中国城市化进程,就是一个人口由农村向县城、县城向二线城市,二线向一线城市流动的过程。而一线城市总是有限的,北上广这些房价只能上涨。

2、中国有一线、二线、三线城市,只有一线城市是房屋较热的,而其他地区,房产依然是泡沫不多的。

3、以笔者家为例,我这里靠海的地级市。房价贵的1万多,便宜的6000左右,基本上泡沫不能说很多。因为各类上缴国家的税是2000-3000元,加上2000元的房屋建造成本,房价也就应该是这个价格。剩下就是房地产商的利润了,所以,我们这里没有多少泡沫,而且房屋卖的也很火。

4、现在,都吆喝第四次单身潮来临,说单身男女有2亿之多,如果按照中国14%的单身率计算,那就是说这2亿人中有2800万不结婚。如果他们都结婚,需要1400万套,如果都单身,则需要2800万套。这样房子一下就多需要1400万套。这些是刚需。刚需啊,同志,中国全部库存才600万套,才占需要的42%。

5、一般来说,一个三口之家住几十平米的房子过于挤了。现在为了舒适,总是房子越来越大,这样小房子换大房子,一个卫生间换成双卫生间,所以居住面积增加了。地产商自然也需要不停盖房子。

6、中国每年毕业800万大学生,如果都结婚,就需要400万套房屋,如果都不结婚,需要800万套。而且毕业大学生、研究生,你看到几个回家种土豆的,不都是落户北上广吗?

7、另外中国政斧也不是当年的日本政斧,中国也不会坐视房价泡沫吹破而不理的。

通货紧缩下如何投资:   建议1:积极投资债券
  通货紧缩有增加债券价格的趋势,债券被视为是安全性更高的资产。所以啊,国债、企业债、债券类基金。
  从收益率的角度看,无论是降息还是降准,都有利于导致债券收益率曲线的下行,从而利好债市。
  另外,在通缩环境中,期限较长的政府债往往表现较好。为啥呢?因为投资者纷纷购买国债避险,推动收益率下降,而价格则飙升,导致整体的回报率升高。

  建议2:谨慎投资股票
  给大家一组数据,在国家有了资本市场后,出现过两次通货紧缩:第一次是亚洲金融危机后,1998年4月至2000年1月CPI连续22个月同比下降;第二次是2002年3月至2002年12月出现连续10个月的下跌。在两次通货紧缩中上证指数分别上涨了23%和下跌了10%左右。
  如果有个心理素质强健而且喜欢钻牛角尖的投资者在贯穿这次超级通货紧缩的5年中,一直持有手中的股票的话,在这次通货紧缩结束时还会有超过9%的收益率,这还不包括股票分红的部分。
  但是,大家也知道,中国股票如六月的天,谁敢保证这次通缩,大盘就一定会上涨呢?

  建议3:买房,该出手时就出手
  对于人口导入型的一线城市来说,刚需族任何时候都可以买房,春节前后两三个月是买房的最好时机,预计最迟在第三季度,房地产市场可能量价上翘。
  如果是买房投资,首选住宅,应该更注重地段、房屋品质、开发商品牌和物业服务等几个因素。而旅游地产和商业地产的投资则应谨慎出手。
  一二线城市房价将继续下滑,三四线城市房价将稳中有降; 房价以软着陆为主,不会出现整体崩盘; 各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出; 商品房库存积压销售困难,未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。因此,未来房价面临下跌的可能性更大些,目前并不适合出手,比较好的方式是等待观望。
  2015年的房地产市场有几多悬念?CFP上海地区会员组织名誉理事、香港注册金融工程师赵志敏认为:在中国经济新常态背景下,房地产行业的新常态是:既不会处处受到压制捆绑,也不会鸡犬升天式地高歌猛进,从中长周期看,这是一轮结构化的行业回暖与复苏。但其中也有结构化差异。比如一二线城市相对于三四线城市来说,项目融资更方便、融资成本更低、房价更加坚挺、成交更加活跃、去库存更加迅速。
  当过多年房地产报刊资深记者、研究房市已经十多年的宋先生认为,北京、上海、广州和深圳等一线城市房价抗跌易涨, “全国46个城市已经有41个放弃限购政策,目前只剩4个一线城市依然实施限购,这说明这些城市的房价稳定和上涨趋势持续。”宋先生认为。
  中国的房市和股市一样,都是政策市,相比之下,房市的政策效应更强烈,政府救市的招数很多。经济下行压力越大,房地产地位就越彰显。宋先生认为,一线城市从长远来看,房地产依然具有保值和升值的特性,房地产黄金期虽已经结束,但稳中有升的白银时期预计还有多年。

  建议4:卖房,数房看地方
  卖不卖房,一要看是什么地方的房子,二是看手里有几套房。一线城市房子不急卖,三四线城市房子宜脱手。
  有人担心,既然通缩时代一切资产价格都会下跌,那房价一下跌,家庭资产不是大大缩水了?赶紧把房子卖了吧。
  上海、北京、广州、深圳这些一线城市是人口集聚地,刚需始终存在,因此房价下跌空间很小。对于持房人来说,房子在手有几个好处,一是房产打理相对比较方便和省力,如果找到一个好的租客,房租可以一年一签,平时基本不用再费时费力。相比之下,如果投资股市、贵金属和理财产品,则需要时时关注相关信息并进行研究,要投入相当大的心力和时间。二是房子可用于养老,每月出租有固定的现金流进入,可以弥补退休后收入的减少。据了解,市中心建筑面积100多平方米的二房二厅,每月租金基本都在五六千元以上,对于退休者而言,有这样一套房养老,等于多了一份养老金,日子可以过得相当惬意。
  “既然房价已经不可能像过去那样一年涨10%以上,不如卖房炒股或者买信托产品。”一些持房者这样打算,对此,赵志敏认为,应该把目光放长远。目前来看信托理财收益还不错,但三五年后信托理财年化收益率还能保持目前的8%以上吗?难说。同时,虽然目前尚有刚性兑付的行业自律,但信托产品井喷,良莠不齐,已经显示这个行业的道德风险在提高,这也是投资者不能不考虑到的。除非出台非常大的利空政策,如高额的房产税,税率之高超过租金收入,否则一线城市的投资者不要急于卖房。否则卖出房子,又没有合适的投资渠道,手里拿着上百万元甚至数百万元的现金,如果找不到好的投资渠道,则资金有贬值的风险。
  但赵志敏建议一线城市持有多套房甚至十几套房但现金流紧张的投资者可考虑卖房,她认为持有两三套空房已经足以应对今后的养老、医疗、旅游等重大开销了。
  但对于三四线城市的投资者,理财师则认为可以考虑卖房。从目前的情况和数据看,人口输出型的三四线城市房子库存可能要消化多年。持有这些城市的房子,涨无望跌可能,投资价值不大。

2016年房价如何走 且看楼市新政5大关键词: 关键词一:历史最低--房贷首付回到两成时代
其实房贷首付政策在去年9月份就已经提前松动过一次,当时央行银监会发布通知,规定在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。而今天的新政,已经明确将划定的25%首付红线淡化,批准地方政府可以根据实际需要再下浮5%,将首付比例降至两成。
据证券时报报道,在过去的1年里,房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整,其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整,首付比例从60-70%下调为40%;930新政则将一套房首付比例从30%降低为25%。此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整,首套房最低首付比例降至20%,二套房首付比例进一步由40%降至30%。
易居研究院副院长杨红旭表示,此次首付降至二成,也就回到2006年之前,属于历史最低水平了。杨红旭分析称,这一政策,是中央支持自住需求,化解房地产库存方针的具体落实,有助于刚需和首次改善需求的释放。
关键词二:历史最高--全国房地产库存7.1亿平方米
官方今天发布的楼市新政,其刺激力度似乎有向2008年金融危机时期看齐的调性。而背后则是地方政府面临着的楼市库存居高不下的严峻现实。
根据国家统计局最新公布的数据显示,2015年末,全国商品房待售面积达到7.1亿平方米,为历史最高值。其中三四线城市由于自身消化能力有限,面临的库存压力更加明显。
中国社科院称,如果想完全消化楼市库存,需要23个月。民生证券研究院的研究表明,从结构上看,2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58,三线城市房地产库存过剩问题最为严重。
与待售面积上涨不同的是,2015年全年,房地产投资对经济增长的贡献率已降到了0.079个百分点,成为历年年度的最低值。
而最为关键的房地产开发企业库存的所有住宅商品房的面积更是高达约为55.6818亿平方米左右,这还不包括数量庞大的农村房屋。
这些庞大的库存量直接影响到中国经济增长数据。

关键词三:去库存--中央布局 地方发力
经过多年的高速增长,中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”,“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。
房地产投资增速下降,已严重拖累中国经济增长,中央已经多次喊话要‘去库存’,提出要化解房地产库存。2015年四季度召开的中央经济工作会议,化解房地产库存已经被列为经济社会发展的五大任务之一,会议指出,“要取消过时的限制性措施。应该说,从这次政策开始,中央各主管部门“去库存”的执行落实政策将会相继出台。
中国指数研究院发布的数据显示,全中国房地产整体库存按照过去三年的平均销售速度计算,这一库存需要五年的时间来消化。
如何消化高库存,不仅是开发商面临的一大难题,也是地方政府头疼的问题。
据南方日报报道,近期,重庆、福建、湖南、海南等地密集出台去库存措施,而多地陆续召开的“两会”也纷纷将去库存作为2016年房地产的重中之重。业内人士认为,近期各地政策调整和中央要求化解房地产库存,促进房地产业持续发展的要求相一致。分城实施是未来政策放松的主流,将会有更多省份跟进。房地产市场有望在一季度迎新一轮政策宽松潮。
1月18日,重庆成为在2016年第一个出台去库存措施的城市,在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%。
此后,多地跟随重庆步伐,相继出台去库存措施。19日,福建全省住房城乡建设工作视频会议提出,鼓励各市、县根据实际制定政策,按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则,在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市,要暂停土地供应。
20日,湖南省住房和城乡建设工作会议提到,湖南房地产去库存压力很大,有的地方去化周期(商品房的销售周期)达2至3年,必须采取强有力措施。湖南省住建厅提出,货币化安置是去库存的有效手段,原则上,2016年棚改货币化安置比例不得低于50%,对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。公租房从2017年起将不再新建,要全部通过租赁市场解决,政府给予租金补贴。此外,还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。
21日,海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露,由于销售速度低于建设速度,海南商品房面临较大的去库存压力。海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展,逐步降低商品住宅开发比例,增加经营性房地产比重,推动房地产从单一产品向多元化产品转变。同时取消过时的限制性措施,营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。
民生证券宏观分析师朱振鑫指出,去库存是供给侧改革第一要务,激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后,下调一般贷款首付顺理成章,不排除进一步下调可能。

关键词四:减压--三四线城市楼市迎来机遇
房地产库存压力到底有多大?以河南省为例,据河南省统计局数据显示:截至2015年底,河南商品房待售面积为3606.83万平方米。而据河南省住建厅统计,目前该省已经批准预售的商品房库存量达到了1亿1161万平方米,平均销售周期17个月。按照房地产行业的说法,销售周期在7到12个月为正常范围,超出12个月就存在较大的库存压力了。
国泰君安地产研究团队表示,此次政策出台是为了进一步加快非限购城市去库存(限购城市特指北上广深及三亚),通过销售端的回暖带动投资端企稳,对目前预期较为悲观的楼市注入一剂强心针。2015年房地产开发投资增速仅为1%,土地购置面积和土地成交价款同减31.7%和23.9%,整体较为低迷。
同策咨询研究部总监张宏伟分析称通过下调首套房首付比例,可以降低购房者入市门槛,适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量,缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力,同时使房价保持相对稳定的发展态势。
最有力的不是首套房首付降低到两成,而是二套房首付降低到三成(很多城市此前是4到7成,少数是3成),这将激活二线城市特别是“强二线城市”的改善性需求和投资性需求。在二线城市里,最看好苏州、杭州、南京、郑州的楼市,因为这些城市具有较强的人口竞争力,而楼市库存量又不算太多。此外,人口增长较快的长沙的中心区普通住宅,也被看好。
一些地方在“放松限购”的同时,还通过“放宽户籍”等方式鼓励农民购房。广西北海、玉林、南宁等部分城市此前已经出台新政,居民可以通过购房落户城市。而在可查到的城市中,出台上述类似政策的地方遍及中国的大江南北,北有呼和浩特、南有海口、中部则有武汉等城市。
根据中信建投团队的统计,2015年一二三线重点城市成交增速分别为39%、14%和13%,一线城市自二季度以来一直维持量价齐升的积极态势,因一线市场往往具备示范效应,二线主流市场已经预热,部分城市如南京等区域从房价到地价的传导已经显现,此次进一步加大资金杠杆将促使这个市场延续增长。
关键词五:房价---2016年涨还是降?
过去五年,中国的核心城市都经历了严厉的楼市调控,随着多数城市已经解除限购,随着利率持续下降以及各地在贷款方面的优惠政策,随着供给侧改革和城镇化进程,从消费者的角度来看,机会已经出现。
楼市真的会“应声而降”吗?有观点认为,认为开发商降价的动力不足。
英大证券研究所所长李大霄也认为,这是支持合理住房消费的利好政策,对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响,对于稳定房地产市场和去库存有正面作用,对于房地产股票有重要支持,对于股市稳定也有重要意义。
“未来两三年,房地产政策暖风不会停。”民生证券宏观分析师朱振鑫表示,一方面60亿潜在库存需要去,另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险,政策有松动空间。下一步可等待:交易环节税费进一步调整(放松征收标准,改变征收方式)、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。
楼市参考认为,二线城市楼市将出现补涨行情。由于“首套房首付降低到两成,二套房首付降低到三成”只在非限购城市实施,所以目前北上广深和三亚5个限购城市无法实施。但杭州、南京、郑州、天津、重庆这些二线城市则可以实施,这给了他们房价补涨的机会。
“2016年房价将稳中略升,高库存与看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为,2015年商品房销售增速较快提升,与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分
据腾讯财经
【浙江新闻+】
在12月21日闭幕的中央经济工作会议上,化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一。这是史无前例的。
会议明确提出,将采取包括在需求端落实户籍制度改革,加快农民工市民化,促进农民购房;在供给端鼓励房地产开发商适当降低房价,促进房地产开发企业兼并重组等政策。同时明确表态,要取消“过时的限制性措施”。
如何理解这些政策?它们释放出哪些信号,又会对房地产市场产生怎样影响?尤其大家最关心的是,中央政府旗帜鲜明地鼓励降房价,“我的房子会贬值吗?”
“去库存”为何会上升到国家高度?
本次中央经济工作会议,对房地产去库存的阐述与措施,多达325个字,把“去库存”上升到国家高度。主要是因为:目前,我国整体房地产库存水平较高,尤其是三、四线城市去化压力很大,地产企业投资意愿不断下滑,已经成为拖累中国经济最大的风险。
中金公司最新数据显示,我国一线城市的平均去化时间为8.8个月,二线城市为11.2个月,三线城市为21.5个月。因此,化解房地产库存,既是当前的现实问题,也是供给侧结构性改革的重要方面。
中央鼓励“降房价”,我们的房子会跌吗?
这一次中央经济工作会议鼓励开发商降价,并不是试图用行政手段限制开发企业提高房价,而是用引导的方法让开发企业对市场未来产生合理预期。
当然,并不是每一个城市的房地产都需要降价,例如北京等一线城市的房价就不太可能下降。这样的表态,核心目的是为了避免开发企业误判去库存的形势,避免土地市场竞争过于激烈。在执行上,具体的政策措施仍然会是市场化手段。
当然,企业作为市场主体,也会有自身的考虑,例如上市公司降价可能带来盈利下滑、小开发商降价可能就面临破产,更不用说降价可能导致群体事件等等。所以,降价不降价,企业会根据自身情况来做决定。
政府还应该考虑,实施全方位的去库存方案,市场上呼声较高的是:让政府与银行及税务局三方都加入进来,切实降低开发商的税费负担,改变房地产开发总成本逐年增长的势头。
同时最大程度地释放出首次、改善和投资性需求。例如,房贷首付与利率下调,继续实施降准、降息等宽松货币政策,实施买房财政补帖和房地产税费减免等优惠政策。
一线城市的限购算“过时的限制性措施”吗?
考虑到目前一线城市的供求形势,2016年特大城市限购应该不会放开。更何况,一线城市还需要通过限购、限贷政策来调控人口规模。
所以,“过时的限制性措施”是在一些供大于求的地方,取消不合理的限购、限贷和限价等政策。但是,从全国范围来看,对二套房、三套房的高利率和首付等政策可能调整或者取消。
总的来说,去库存不可只依赖政府,更需要房地产企业齐心协力。
未来不会有类似四万亿的大规模刺激政策,更不会有凶猛的去库存超强政策出台,不能心存侥幸。本届政府更加强调固本培元,着眼中国房地产市场中长期的稳定和发展。
农民可以进城落户了?制度改革总要个三、五年
会议中提出的要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。这一个政策是在试图抵消人口拐点对房地产市场的负面影响,利用人口红利继续支撑楼市发展,释放更多的住房需求。
据统计,中国三、四线城市当中约有三四成购房需求是来自于周边中小城镇和农民,政府如果能够在信贷、税收和宅基地流转(或质押)等方面加大政策支持力度,的确能释放出大量新增购房需求。
但是参照美国次贷危机的教训,不能过度鼓励支付能力较弱的农民购房,否则可能出现还贷困难,不良贷款率上升的现象。
在深化住房制度改革方向,会议提出“以满足新市民住房需求为主要出发点,建立购租并举的住房制度”的主要方向,意味着将来可能收购商品房库存转为保障房,将农民纳入住房保障体系,并在公积金与社保等方向进行改革。
举例来说,包括打破城乡二元制、建立政策性住房银行、推进房贷资产证券化、允许异地贷款、实施公积金房贷资产证券化等等。
农民工市民化等措施的确是化解楼市库存的一条途径,但这属于中长期政策,需要户籍制度改革等一系列改革组合拳落地,至少要等两三年才能见效。
总体来看,长、短期去库存措施应该多项并举,协调进行。
投资性购房竟然受到政府鼓励,租房将成大市场?
本次会议提出“鼓励买房,发展租赁市场”的行业管理思路,这是一个巨大的、彻底的转变,过去一直把“多买房”看做投资、投机活动,是政策严厉打压的对象。
这一改变说明,政府承认中国房地产市场进入存量房时代,即商品房直接转变成二手房,形成住房租赁市场。
但是,目前,我国的住宅租金回报率比较低,三、四线城市尤其低。显然,政府不会只靠预期指引来发展租房市场,更可能出台实实在在的政策鼓励措施。
这样的政策将着眼于降低住房的持有成本。当然,由于税率改革的复杂性,房地产行业营改增很难在近期出台。
这里尤其要提醒是,开发商作为市场主体,应该有一个基本的认识,去库存绝不是政府兜底托市,趁机涨价不明智。

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